Chicago Title Insurance Company

術語表


導言
網站的這部分是爲了幫助出借人瞭解產權保險單和相關事宜的基本事實。你能在這裡找到鑒別不同保險單的重要信息,最常用的背書,契約的類型及業内常用術語。

產權保險能夠幫助出借人和房屋所有人避免巨大損失。Chicago 產權公司讓你更容易理解大多數交易所涉及的不同保險範圍。有時候產權保險會顯得很複雜,基本的瞭解也需要很長的時間。

我們希望此網站能幫到你 -- 但如果你有其他具體的問題,請致電你當地的 Chicago 產權公司辦公室。我們的專業人士會非常樂意為你解答各種問題。


我們法律部門朋友們的建議
此網站僅用于介紹和教育目的。因爲產權保險行業固有的經常性變化,特別是州和地區之間的差異,故此不能將本網站當作責任、義務或保險範圍的聲明。


關於產權保險
產權保險單保護所有人和出借人避免因對不動產的要求而產生的可能損失。初步報告或承諾提供不包括在保險範圍内的事項的最新信息。出借人和所有人因此有機會在購買或借貸之前改正產權缺陷。

產權保險起源于 1870 年代,是爲了規避因不準確的記錄調查、偽造和有關問題而產生的一系列土地所有權問題。今天,產權保險能為某些不能通過公共記錄進行確定的項目提供保護,如各種僞造文件、未披露的繼承人、隱藏的婚姻和離婚、筆誤、以及不健全的法律程序和闡述。

保險單發行的根據是對公共記錄和其他記錄的調查,這些記錄能給予建設性的通知。請僅記,一張契約不足以證明賣家就是財產的所有人。只有產權保險能保護你的財產利益免受未知的負擔、法律衝突和不可預見的要求。

產權保險單如同一個預先付款的法律協議。你的保險公司會對於你投保的產權(當然要根據保單範圍的類型)的質疑提供法律辯護,對於保險範圍內的產權損失給予經濟賠償。

要謹記的是出借人的產權保險單不保障借款人的產權風險。雖然某些類別的保險單適用于所有人和出借人雙方,明智的做法是向他們解釋這些特別保險範圍的局限性,從而幫助保護你的借款人。

在下面的部份,你能找到對現今最常見的保險單和背書的解釋。如果你想知道哪種保險單最適合年代特別情況的需要,請與我們 Chicago 產權公司的代表聯係。


ALTA(美國土地產權協會)保險單
在大多數司法管轄區,ALTA 擴大承保範圍貸款保險單是最常用的保單﹐只限為出借人的利益提供擴大的保險範圍。這意味著出借人可受到保護,避免受到某些額外的沒有記錄的事項的損害,這些事項包括背書、未登記的地役權、所有人利益,邊界爭議等﹐通常可通過土地調查或適當的測量而確定。保險單可向出借人保證,他們收到的留置權優先于該財產的各種利益和要求。

由標準保險範圍保單發展出來的的 ALTA 擴大承保範圍貸款保險單為通過檢查公共記錄也不能確定的事件提供保險。

請記住:ALTA 擴大承保範圍貸款保險單只為出借人保險。對出借人的好處在於該保險單能夠包括通常不在公共記錄中的事件。


ALTA:保險範圍詳細説明
ALTA 擴大承保範圍貸款保險單的保險範圍因州而異,並且各州把標準例外放在附表B,部分 1 內,這些例外將服從該州的法令和法律。在加利福尼亞州,ALTA 貸款保險單會對出借人的損失或傷害提供保險,如果:

  • 授予的權利與登記的有所不同。
  • 缺陷、留置權或產權負擔沒有被排除,而且保險業者未能在保險單内披露它們。
  • 沒有使用公共街道的權利。
  • 投保的產權是不能上市。
  • 投保的抵押無效或不可執行(除非要求是基於高利貸或者任何消費者信用保護或誠實借貸法)。
  • 技工留置權優先於投保抵押(除非那些留置權發生于在保險單日期之後開始的承包工程以及不是用投保貸款融資)。
  • 由于保險單錯誤﹐投保抵押的轉讓無效的或不可執行。


ALTA:條件和條款
ALTA 保險單的條件和條款包括對保險公司和投保人都重要的保險範圍的規定。要點是:

  • 所使用的主要條款都進行闡釋。
  • 當另一方獲取投保財產的利益或不動產時,保險單依然有效的情況。
  • 要求者怎樣和何時發出要求通告,以及辯護和起訴的準備。
  • 保險公司可選擇賠款或解決產權要求。
  • 如何確定損失和賠付。
  • 責任的限制和減少;非積累責任;賠款或轉讓的代位清償;保險單限定責任。
  • 仲裁條款。

此外:對於所有的產權保險單,不同的背書影響 ALTA 貸款保險單的保險範圍和限制。查詢更多信息,請見背書部分 -- 或致電 Chicago 產權公司的代表。


ALTA:出借人保險範圍的排除
在以下情況下,ALTA 保單的保險範圍被排除:

  • 涉及建築、分區,佔有、使用、或環境保護的任何法律、法令或政府規定或警察權力﹐除非已經有缺陷通知被記錄。
  • 支配權。
  • 缺陷、留置權等,如果:
    • 由投保人產生。
    • 投保人知道,但沒有以書面形式在規定日期內給保險業者說明。
    • 投保人沒有遭受任何損失或損害。
    • 在保險單日期後產生或附上的(在保險單其他地方被提供保險的技工留置權除外)。
    • 如被保險的抵押的留置權因為被保險人不遵守被保險財產所在州的“做生意”的法律而不能執行。
    • 由于實施聯邦破產法、州破產法或者類似的債權人權利的法律,產生被保險抵押利益的交易的要求。


標準保險範圍保單
雖然各州有各自的保險單區別和限制,但大部分州使用標準保險範圍保單,與 ALTA 出借人或所有人擴大保險範圍保單相比,該保單提供較小的對抗不在記錄中的風險的保險範圍。此標準保險範圍保單是產權保險最廣泛使用的保險單。有時用作貸款保險單,保障不動產中地產或利益的抵押貸款或信託契約的有效性。

但是,CLTA 標準保險範圍保單一般用作所有人保單或在某些轄區用作聯合保護保單(JP),既可保護所有人,也可保護出借人。用于修改標準保險範圍保單的各種背書使這種保單成為最靈活的保單之一,因此也是最流行的保單。

注意:標準保險範圍保單並非是其唯一的叫法。例如:在加州,此保險單叫 CLTA(加州土地產權協會)保險單。在華盛頓,此保險單叫作 WLTA(華盛頓土地產權協會)保險單等。在一些州,所有人保險單叫 ALTA 標準所有人保險單。你當地的 Chicago 產權公司辦公室會十分高興與你討論你所在州使用的保險單形式。

標準保險範圍保險單主要依賴於公共記錄文件。但是,一些非記錄項目也包括在其條款內,包括偽造和詐騙等。所包括的作為保單一部分的背書,若適用,會影響保險範圍。


標準保險範圍保險單:詳細說明
CLTA 標準保險範圍保單會保護出借人和/或所有人避免損失和損害﹐如果:

  • 授予的權利與登記的有所不同。
  • 缺陷、留置權或產權負擔沒有被排除﹐而且保險業者未能在保險單内披露它們。
  • 執行受保書中的過失,或留置權或產權負擔優先于此文書等情況不包括或顯示在此保險單中。
  • 受保抵押的轉讓無效,除非已登記在附表 B 中。


標準保險範圍保險單:條件和條款
同 ALTA 貸款保險單一樣,標準保險範圍保單的條件和條款包括對保險公司和投保人都重要的保險範圍的規定。要點是:

  • 所使用的主要條款都進行闡釋。
  • 當另一方獲取投保財產的利益或不動產時,保險單依然有效的情況。
  • 要求者怎樣和何時發出要求通告,以及辯護和起訴的準備。
  • 保險公司可選擇去除相反利益、賠款還或解決產權要求。
  • 如何確定損失和賠付。
  • 責任的限制和減少;賠款或轉讓的代位清償;保險單限定責任。
  • 仲裁條款。


標準保險範圍排除
在以下情況下,標準保單的保險範圍被排除:

  • 涉及建築、分區,佔有、使用、或環境保護的任何法律、法令或政府規定或警察權力,除非已經有缺陷通知被記錄。
  • 支配權。
  • 缺陷、留置權等,如果:
    • 由投保人產生。
    • 投保人知道,但沒有以書面形式在規定日期內給保險業者說明。
    • 投保人沒有遭受任何損失或損害。
    • 在保險單日期後產生或附上的(在保險單其他地方被提供保險的技工留置權除外)。
    • 如被保險的抵押的留置權因為被保險人不遵守被保險財產所在州的“做生意”的法律而不能執行。
    • 由于實施聯邦破產法、州破產法或者類似的債權人權利的法律,產生被保險抵押利益的交易的要求。

請記住背書會影響保險範圍的全部或某些項目;不同的州可能會有不同的限制、排除或保險範圍;你的 Chicago 產權公司的代表能夠回答你的任何具體問題。


PIRT
記錄產權保險單的簡稱,PIRT 為出借人提供因提供的信息錯誤而導致的金錢損失的特別保險,保險額度不超過 15 萬美元。PIRT 附表 A 提供的信息包括紀錄所有人、法律描述和記錄的貨幣留置權。


持續背書
與更新相類似,持續背書反映在保險單日期的六個月內,自 PIRT 日期起記錄所有權變更和所登記的附加留置權,持續背書經請求簽發,屬於單次背書。


PIRT 更新
重新發行的附表 A,用以更新保險單,以便反映所有權變更和附加留置權或刪除紀錄。在保險單日期的六個月內發表更新內容。


循環信貸、浮動利率(RCVE)背書(GSP-138)
當你修改或增加現有信用額度時,用于延長 RCVE 範圍的背書。與 PIRT 更新或新的 PIRT 一起發行。

PIRT 是個註冊商標。


TSG(托管人銷售保證書)
在某些州,允許出借人可不經過法律判決而取消抵押或信託契據的贖回權,以獲得債務的償還,如果委託人拖欠其債務。這些州的法律規定怎樣取消贖回權以及必須發佈此類訴訟未決的通知。托管人銷售保證必須滿足進行取消贖回權的托管人和承受抵押人對個人和實體之公共記錄信息的需要,在州的法律下,這些個人和實體必須收到未決取消贖回權的通知。保證書提供下列公共記錄信息:

  • 有抵押和信託契約負擔的不動產產權或利益的轉讓
  • 附在土地上的負擔
  • 個人和實體的名字和地址,在州的法律下,這些個人和實體必須收到取消贖回權訴訟的通知
  • 合資格刊登取消贖回權通知的報紙
  • 土地所在的城市或司法轄區


背書
如上所述,ALTA 擴大和標準保險範圍保險單所提供的保險種類在很大程度上受背書的影響。下面是常用背書的列表:

表 100:此背書通過增加某些不在記錄中事項的保險,而向 ALTA 擴大保險範圍貸款保單提供明晰的擴大範圍。保險範圍延伸至契約、條件和限制;侵佔;以及使用土地表面進行礦物開採的權力。表 100 還向出借人保證:現有的契約、條件和限制不包括任何可實行的歸復、重收土地的權力或終止的權利。本背書不與荒地或建造貸款保險單共同發行。

表 102.4:地基背書,用于向出借人保險:建築結構的地基包括在投保土地的界線內;地基的位置不違反包括在附表 B 中的條件、契約和限制(CC&R)。

表 102.5:與 102.4 一樣,但增加的保險範圍為:在背書日期,地基不侵佔本保單中提及的任何地役權。

表 100.12:同樣用于 ALTA 保險單,表 102.1 保證出借人:現有的契約、條件和限制不包括任何可實行的歸復、重收土地的權力或終止的權利。

表 101:技工留置權背書,只限與標準保險範圍保單一起發行,擔保建築貸款和信託契約。如果因為改建工程的預先開始使技工留置權建立了優先權,而使出借人蒙受損失,本背書對此提供保險。

表 101.2:與 ALTA 擴大或標準保險範圍保單一起使用的技工留置權背書,在完工通知記錄後發行。在借款人的建築貸款轉換為長久貸款或此貸款用于銷售給另一位出借人時,通常要求此背書。

表 103.1:侵佔背書,用于 ALTA 或標準保險範圍保單,使用表 100 提供的保險範圍。在初步報告中列出的項目為無法準確定位的“毯子”式地役權時,發行該背書。

表 108.7 & 108.8:二者均用於確保信由託契約和抵押擔保的額外預付的優先權。表 108.7 用于標準保險範圍保單。表格 108.8 則是 ALTA 的版本。

表 116:用于 ALTA 保單的地址背書,用于表明保險土地的街道地址和詳細說明上述土地上的改建類型。

表 116.2:用于 ALTA 擴大或標準保險範圍保單的地址背書,為共管公寓的利益提供保險。


契約
產權保險主要依靠各種記錄,其中包括登記的文書、公共記錄、以及文檔等。這些文件中最常用的是契約 -- 一種書面契約,用于將不動產的產權或利益從一方轉移給另一方。目前有多種類型的契約用于產權轉讓。下面簡要說明最常用的契約。

  • 放棄權力契約
    此契約在契約日期轉讓讓予人在所述財產中的可能利益,不對因留置權和地役權等原因產生的產權負擔進行陳述。通常用於放棄不動產或利益,而不是“報酬”利益。
  • 受讓契約
    加州最常用的契約。此契約轉讓讓予人所有的全部產權以及讓予人在將來可能獲得的任何產權。根據法律,它包括對於預先轉讓和負擔的契約。
  • 信託契約
    信託契約用於將土地“不活動產權”轉給另一個作為“托管人”的個人或公司,為了償還債務或其他義務。如果發生借款人拖欠還款時,托管人有權銷售有負擔的土地。